***অসমাপ্ত একটা লেখা। আগ্রহ হারিয়ে ফেলেছি ব্যাপারটাতে এখন। ভাবলাম ড্রাফট থেকে বের করে এখানেই রেখে দেই।***

ইদানিংকালে অস্ট্রেলিয়ান হাউজিং বাব্‌ল কথাটা খুব শুনছি।
যা রটে তার কতটা বটে,সেটা খানিকটা বোঝার জন্য এই লেখাটা। এটা আমার নিজের জন্যও শিক্ষণীয় একটি অভিজ্ঞতা। কয়েকটা জিনিস ইন্টারেস্টিং মনে হওয়ায় ভাবলাম,লিখে রাখি। ৯/১১ পরবর্তী বিশ্ব যেমন মুসলিম-টেররিস্ট-আল-কায়েদা ইত্যাদি শব্দবন্ধের জন্ম দিয়েছে, বিশ্বমন্দা পরবর্তী অর্থনীতি ঠিক তেমনি কয়েকটা শব্দ আমাদের সামনে হাজির করেছে। এর মধ্যে হাউজিং বাব্‌ল টপস দ্য লিস্ট। সাবপ্রাইম ক্রাইসিসের পর প্রত্যেকটি অর্থনীতিই পিছু ফিরে একবার হলেও তাদের হাউজিং সেক্টরকে পুনর্মূল্যায়ন করেছে বা করতে বাধ্য হয়েছে।

অস্ট্রেলিয়ায় কী ঘটছে দেখা যাক।
বলা হয়,প্রথম বিশ্বের শিল্পোন্নত অর্থনীতিগুলোর তুলনায় এখানে জমিজমার দাম গ্রেটলি ইনফ্লেটেড।মানুষের গড় আয়ের তুলনায় অনেক বেশি, আবার লং টার্ম হিস্টোরিক্যাল অ্যভারেজের তুলনায়ও অনেক বেশি। রেন্টাল ইল্ড,মানে যাকে বলে ইনভেস্টমেন্ট প্রপার্টির সবচাইতে কমন ইনকাম,তার তুলনায়ও অ্যাভারেজ হাউজ প্রাইস বেশি। তার মানে একটা লোক যে দাম দিয়ে বাড়ি কিনবে,সেই দাম পরিশোধ করতে না তাকে তার বেতন পুরো সাহায্য করবে,না ওই বাড়ি ভাড়া দিয়ে সে পুরো টাকা তুলতে পারবে।১৯৯৭ থেকে ২০০৪ এর মধ্যে তরতর করে জমির দাম বেড়েছিলো আবার ২০০৪ থেকে ২০০৮ এর মধ্যে এর হার ছিল খুব শ্লথ। ২০০৯ এর পর থেকে হঠাৎ আবার দাম বাড়া শুরু হয়ে সেটা এখন পর্যন্ত বলবৎ আছে। মন্দা পরবর্তী এই পরিস্থিতি মানুষকে ভাবতে বাধ্য করছে সত্যিই কি আরেকটা হাউজিং বাব্‌ল সৃষ্টি হচ্ছে?

এখানকার জমির দাম বুঝতে বা রিয়েল এস্টেট মার্কেট কীভাবে কাজ করে বুঝতে প্রথমে
কয়েকটা ছোটখাটো জিনিস বোঝা দরকার।অস্ট্রেলিয়া হচ্ছে পৃথিবীর সবচাইতে বড় দ্বীপ মহাদেশ। এটার ভূ-প্রাকৃতিক বৈশিষ্ট্য অনন্য এ অর্থে যে দেশ হয়েও মহাদেশের সমস্ত গুণাবলীই এর আছে। কিন্তু বাসযোগ্য জমি এবং চাষাবাদের উপযোগী জায়গা নির্দিষ্ট।এর মধ্যভাগে বিস্তৃত মরূভুমির জন্য থাকার উপযোগী জায়গাগুলো সবই উপকূল ঘিরে। অস্ট্রেলিয়ার যত কেন্দ্রের দিকে যাওয়া যায়,প্রকৃতি ততই কঠিন,দুর্গম আর রুক্ষ হয়ে ওঠে। ফলে মনুষ্যবসতি চারপাশের উপকূলকে ঘিরে।জমির জন্য এত কান্নাকাটি তাই সিডনি,মেলবোর্ন ব্রিসবেনেই দেখা যায়। খুব অ্যাডভেঞ্চারাস না হলে বা ফার্মিং না করতে চাইলে ডারউইনে কম লোকই সেধে জমি কিনতে চাইবে।তার ওপর যে চরমভাবাপন্ন আবহাওয়া, নতুন বসতি গড়তে আসাদের ধাতস্থ হতে অনেকটা সময় লেগে যায়,যে কারণে সমুদ্রের কাছাকাছি জনঘনত্ব আপনাআপনি বেশি হয়। তারপর আছে কম্যুনিটি, স্কুল কলেজ দোকানপাট রাস্তাঘাট, চাকরির সুযোগ এগুলো দিয়ে স্তরবিন্যাস। অন্যান্য পশ্চিমা দেশের মতো এখানেও উপশহর বা সাবার্বভিত্তিক উন্নয়নের মডেল অনুসরণ করে জনবসতি বাড়ানো বা বিস্তৃতিকরণ চলছে। আর অভিবাসী জনসংখ্যার স্ফীতি একে ক্রমশঃ ঘনবসতিপূর্ণ দেশ হবার দিকে ঠেলে দিচ্ছে। এর ভালো খারাপ বিচারের মধ্যে না গিয়েও খুব সাদা চোখে যা দেখা যায় তা হলো সাবার্বগুলো বিস্তৃত হচ্ছে আনুভূমিকভাবে,উল্লম্বভাবে নয়, সেদিক থেকে সিঙ্গাপুরের মতো কংক্রিট জঙ্গল হবার আশঙ্কা নেই। কিন্তু একদিকে যেমন অনেক দূরের জায়গায় বাড়িঘর বানিয়ে মানুষকে থাকার জন্য কোনোভাবেই প্রাণিত করা যাচ্ছেনা, অন্যদিকে তেমন বড় শহরগুলোর জীবনযাত্রার মান আর অন্য সুবিধার জন্য জমির দাম কেবলই আকাশচুম্বী হচ্ছে।

ক্রাইকি'র লিঙ্ক মূলতঃ বলছে অবশ্যই অস্ট্রেলিয়া হাউজিং বাব্‌ল ফাটার মাঝামাঝি জায়গায় আছে। কবে থেকে?গত বছরের প্রথমার্ধ থেকে। অস্ট্রেলিয় পরিসংখ্যান ব্যুরো বলছে ডিসেম্বর অবধি ১৩.৬ শতাংশের একটা বিশাল লাফ বাড়ির দামে,তার মধ্যে শুধু ডিসেম্বরের কোয়ার্টারেই দাম বেড়েছে ৫.২ শতাংশ। প্রত্যেকটা বড় শহরের চিত্রই এক।
গত বছর মার্চ আর এবছরের মধ্যে তুলনা করলে দেখা যায় মেলবোর্নে জমির দাম অন্য শহরগুলোকে পিছে ফেলে দৌড়ুচ্ছে,যদিও সবসময়ের প্রচলিত ধারণা অনুযায়ী সিডনির বাড়ির দাম সবচাইতে বেশি হওয়ার কথা। বিশ্বব্যাপী মন্দার সময় একটা কথার খুব জোরেসোরে প্রচার চালানো হয়েছিলো যে,অস্ট্রেলিয়ার মানি ম্যানেজমেন্ট ও রেগুলেশন অনেক কঠোরভাবে মেনে চলাতে হাতে গোণা গুটিকয়েক দেশের মধ্যে অস্ট্রেলিয়াও একটি যেটি মার্জিনালি মন্দাকে পাশ কাটাতে পেরেছে। কিন্তু এখন বিশ্লেষকরা বলছেন,সেটা শুধু 'মেয়ার লাক' ছাড়া আর কিছুই না।

ফার্স্টহোম বায়ার গ্র্যান্ট কতটা দায়ী এই বাব্‌লে?
ফার্স্ট হোম বায়ার গ্র্যাণ্টটা হলো সরকারের পক্ষ থেকে উপহারস্বরূপ। এটা যে কোন অস্ট্রেলিয়ান প্রথম বাড়ি কেনার সময় পায়। আর কখনো ফেরত দিতে হয়না বলে কেভিন রাড আর তার সাঙ্গপাঙ্গদের অথবা পূর্ববর্তী জন হাওয়ার্ড ও তার অনুসারীদেরও রাজনৈতিক গুটি হিসেবে এটা সবসময় ব্যবহৃত হয়ে এসেছে, ভবিষ্যতেও আসবে। কিন্তু আদতে এটার সত্যিকারের মুনাফাভোগী হচ্ছে জমির দালাল বা রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো।প্রথম যারা বড়ি কেনে তাদের জন্য সরকার ফার্স্ট হোম বায়ার গ্র্যান্ট দিচ্ছিলো অনেকদিন থেকেই,রিসেশনের সময় তার মেয়াদ এবং পরিমাণ বাড়িয়ে মানুষের মনে বিশ্বাস স্থাপন করতে চাইছিলো, কিন্তু সেই ধাক্কায় রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা বাড়ির দাম ইনফ্লেট করে এমন একটা পর্যায়ে নিয়ে গিয়েছে যে,একদম সাধারণ বাড়ির দামও ধরাছোঁয়ার বাইরে চলে যাচ্ছে।

আজ থেকে বছর দুই আগেও মাঝারি গোছের একটা সাবার্বে দু থেকে তিন বেডরুমের বাড়ি মোটামুটি আড়াই থেকে তিন লাখ ডলারে পাওয়া যেতো। রিসেশনের ফলে বাজারে অনিশ্চয়তা আর বিনিয়োগকারীদের দ্রুত পুঁজি উঠিয়ে নেয়ার হিড়িক পড়ে যায় আর সেই আগুনে ঘৃতাহুতি দেয় রিয়েল এস্টেটগুলো। আগে যারা গ্র্যান্ট নিয়ে বাড়ি কিনেছে তাদের মধ্যে একটা প্রবণতা দেখা যায় দ্রুত ক্যাপিটাল অ্যাপ্রিশিয়েট করানোর, কারণ বাজার এত অস্থিতিশীল, আবার হুট করেই জমির দাম পড়ে যেতে পারে; এবং তাহলে একটা বাড়ি কিনে সারাজীবন তার ঋণ শোধেই কর্মময় জীবনের পুরোটা কেটে যাবে, বড়িটা আর কোনোদিনও 'নিজের' হয়ে উঠবেনা। রিজার্ভ ব্যাংক সুদের হার বাড়িয়ে দেবে, লোনের রিপেমেন্ট বেড়ে যাবে, আর সেই দুষ্টচক্র থেকে রক্ষা পাবার তথাকথিত 'ভালো' উপায় রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনাকে বাতলে দেবেঃ বাড়ি বেচে ফ্যালো,টাকা উঠিয়ে নিয়ে যাও। সেই দুই আড়াইয়ের বাড়ি আজ সিপিআই-ইনডেক্স-ইনফ্লেশন সব অ্যাডজাস্ট করেও যেখানে চার লাখের বেশি হওয়ার কথা নয় কোনমতেই,সেটা আজকের বাজারে দেদারসে বিক্রি হবে সাড়ে পাঁচ বা তারও বেশিতে। আরও আশ্চর্যের কথা হলো,এত ক্রেতা আসছে কোথা থেকে? একটা চালু গুজব(পুরোপুরি ভিত্তিহীন নয় বলে আমিও মনে করি) যে, চীনা বিনিয়োগকারীদের একটা অংশ তাদের কালো টাকা সাদা করার জন্য নামে বা বেনামে এখানে সম্পত্তি কিনছে। দুবাইতে বর্তমানে যে প্রপার্টি ডেভেলপমেন্ট হচ্ছে সেখানে শুধু ব্র্যাড পিট আর সেলিব্রিটিরাই জমি কিনছেন তা নয়, চীনের বিনিয়গকারীরা মধ্যপ্রাচ্য ও ওশেনিয়াতেও সুদূরপ্রসারী প্রভাব বিস্তার করার একটা পদক্ষেপ হিসেবে এটা করতে পারে বলে অনেক বিশ্লেষকই মনে করছেন। অ্যামেরিকাতে যেমন চায়নার জুজুবুড়ির ভয় দেখিয়ে অনেক কিছুর জনমত সহজেই বিপক্ষে নিয়ে যাওয়া যায়,অস্ট্রেলিয়াতে সেটা অসম্ভব। চায়না হচ্ছে এ মুহূর্তে অস্ট্রেলিয়ার সবচাইতে বড় ব্যবসা সহযোগী। ভূ-রাজনৈতিক অবস্থানের কারণে চায়নার গুরুত্ব এত বেশি যে এ ধরনের কালো টাকার বিনিয়োগের সম্ভাবনাকে উড়িয়ে দেওয়া যায়না।

আবার অনেকে বলছেন, সরকারের স্টিম্যুলাস প্যাকেজে কনজ্যুমার স্পেন্ডিং কনজ্যুমার স্পেন্ডিং করে গলা ফাটিয়ে ফেলা হয়েছে একমাত্র ইকোনমিতে মানি ইনজেক্ট করার জন্য, যাতে মন্দাকে বাগে আনা যায়,ফার্স্ট হোম বায়ার গ্র্যান্ট বাড়ানো সেদিক থেকে ইকোনমিক পলিসির সাথে সাযুজ্যপূর্ণ।ফার্স্ট হোম বায়ার গ্র্যান্টগুলো্র ব্যবহার নিম্ন আয়ের নাগরিক সাবার্বগুলোতেই বেশি হয়েছে, তাহলে তো ধাম্‌ করে দাম বেড়ে যাওয়ার সমীকরণ মিলছে না, বিশেষতঃ যেখানে ২০০৯ এর শেষার্ধের লাফটার সিংহভাগই ছিলো সবচে' দামী সাবার্বগুলোতে মাত্রাতিরিক্ত চাহিদার ফলে। তাহলে শুধুমুদু ফার্স্ট হোম বায়ার গ্র্যান্টটাকে বদনাম করা কেন?

তাহলে কী ব্যাংকগুলোর দোষে বাব্‌ল হতে পারে?
আবার ব্যাংক ফান্ডিং গ্যারান্টিও বেশ কিছুটা কাজ করেছে এ ক্ষেত্রে। অস্ট্রেলিয়ার বৃহত্তম চারটি ব্যাংক, আদুরে নাম বিগ ফোর, অনেক শিথিল শর্তে বাড়ি কেনার জন্য লোন দিচ্ছে গত দু'বছর আর তাতে না'কি এই হালে আরো বেশি বাতাস লেগেছে এমনও অনেকে বলছেন। ননব্যাংকিং ছোটোখাটো অনেক প্রতিষ্ঠান বাড়ি কেনার জন্য লোন দেয় যেখানে তাদের পেছনে মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স কম্পানিগুলো ব্যবসা করে। ব্যাঙ্কের ক্ষেত্রে যেটির গ্যারান্টর ব্যাংক নিজে,এইসব ছোটোখাটো কোম্পানিগুলর ক্ষেত্রে গ্যারান্টর হ'লো ইন্সুর‌্যান্স কোম্পানিগুলো। মধ্যে দেখা যাচ্ছিলো ব্যাংকের অনেক ব্যবসা এরা নিয়ে যাচ্ছিলো। কারণ এদের সুদের হার কম, এরা কম মার্জিনে ব্যবসা করে। রিজার্ভ ব্যাংক যখন সুদের হার ক্রমাগত কমাচ্ছিলো মন্দার মধ্যে অর্থনীতিকে স্থিতিশীল রাখার জন্য,তখন ব্যাংকগুলো সেই অনুপাতে তাদের হোম লোন রেইট কমায়নি। তার মানে হলো, ব্যাংকগুলো মন্দার মধ্যেও তাদের ব্যবসা ক্রেতাদের মাথায় কাঁঠাল ভেঙে ঠিকই করে নিচ্ছিলো। তাতে যখন এই নন-ব্যাংকিং ফাইন্যানশিয়াল লেন্ডাররা বাদ সাধলো,তখন ব্যাংক গ্যারান্টির ক্ষেত্রে অনেক শৈথিল্য করেছে তাদের ব্যবসা টিকিয়ে রাখতে।ফলে হাউজিং বাব্‌ল পাকাপোক্তভাবে ফেঁপে উঠেছে বলে অনেক বিশ্লেষক মনে করছেন।

বিরুদ্ধবাদীরা কী বলছেন?
*২০০৭ থেকে অনেক বেশি ইমিগ্র্যান্ট আসছে, অভিবাসী এই জনগোষ্ঠী থাকবে কোথায়? বাড়ির চাহিদা তো বাড়বেই,আর চাহিদা বাড়লে অটোম্যাটিক্যালি দাম বাড়বে। এতে বাব্‌ল বাব্‌ল বলে চ্যাঁচানোর কিছু নেই। সিম্পল ডিমান্ড-সাপ্লাইয়ের ব্যাপার।
*সরকার অনেক কমপরিমাণ জমি রিলিজ করছে, ফলে যোগান কম, তাই দাম বাড়ছে
*সরকারের সবগুলো গ্র্যান্ট এবং ইন্সেনটিভ চাহিদা বাড়ার সহায়ক হিসেবে কাজ করেছে। ফার্স্ট হোম বায়ারের কথা তো আগেই হলো, নতুন স্থাপনাতে স্ট্যাম্প ডিউটি বিলুপ্ত হয়েছে, ইনভেস্টমেন্ট প্রপার্টিতে নেগেটিভ গিয়ারিং* করা যাচ্ছে, ফলে ট্যাক্স বেনিফিট পাওয়া যাচ্ছে, ইনভেস্টমেন্ট প্রপার্টিতে ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্সের হার কমানো হয়েছে, প্রাইমারি রেসিডেন্স* হলে সেই বাড়ি বেচলে ক্যাপিটাল গেইনের ওপর কোনো ট্যাক্স নেই মানে ট্যাক্স ফ্রি- এগুলোর ফলে স্বভাবিক নিয়মেই চাহিদা বাড়ছে।

শেয়ার করুনঃ

 |   |   |